부동산대책_10.24 가계부채 종합대책에 따른 부동산 시장 여파, 어떻게 대처해야 하는가

정부의 8.2 대책 및 10.24 가계부채 종합대책 등의 고강도 규제가 발표되었지만 어느 정도 예상되고 있던 정책이라 시장 충격은 크지는 않겠지만, 단기적으로 집값 상승 억제 효과는 충분히 발휘될 것으로 보인다. 실수요층이 주택구매를 미루고 다주택자와 투자자가 관망에 나서면서 단기적으로는 집값진정효과가 나타나고 당분간 과거와 같은 상승세는 유지하기 어려울 것이며, 서서히 주택시장이 실수요 위주로 재편될 것이라는 예측이 일반적이다.

 

 

 

하지만, 중장기적으로는 시간이 가면서 정부 규제에 대한 충격파가 감소하고 주택공급이 위축되면서, 주거 선호지역 및 공급 부족 지역은 그동안 미뤄왔던 거래가 재개되면서 가격이 가파르게 상승하고, 비선호지역과 공급과잉지역은 가격이 하락하는 등 지역별 양극화가 나타날 것이라는 예상도 많다  

 

 

 

실수요자들은 이러한 예상에 따라 주택마련을 준비하는 게 좋다. 무주택자는 철저한 자금계획을 세워 청약통장을 이용해 분양받는 게 좋을 듯 하다. 투자 수요가 단기적으로 억제되면 과거보다 당첨 확률이 높아지기 때문에 불황기에는 가격 방어력이 약한 기존 주택보다는 신규 청약으로 새집을 구매하는 것이 좋다. 1주택자는 위의 중장기적 예상과 같이 주거 선호지역 및 공급 부족 지역 위주로 가격 상승 예상이 있기 때문에, 투자가치가 높은 지역으로 갈아타는 전략이 권해진다.

 

 

 

상업용 부동산에 투자하는 경우는 수익률을 철저히 따져본 뒤 금리인상시기에는 보증금 비율을 높이거나 수익성 높은 자산에 투자를 하는 것이 좋다.

 

 

 

다주택자의 경우는 어떤가?

 

정부의 10월 발표한 가계부채 종합대책으로 매수세가 사그라들 우려가 있어 거래절벽이 현실화되고 매물이 늘어나면 다주택자들의 시세차익을 기대하기 어려워진다. 8.2 부동산 대책으로 청약조정지역 내 2주택이상 보유한 다주택자는 내년 4월 1일 양도분부터 양도세를 10~20% 중과되고, 장기보유특별공제 혜택이 배제된다.

 

 

그럼 다주택자에게는 어떤 방법이 있을까? 정리를 하게 되면 내년 4월전 매도해서 양도세를 줄이는 방법과 가족에게 증여 또는 매매해서 다주택자에서 벗어나는 방법이 있다. 하지만, 새 정부 들어서면서 정책에 따른 불확실성이 많은 가운데 쉽사리 결정하기 어렵다. 정리하는 방법이 아니면 또 다시 새정부가 들어설때까지 4~5년을 버티며 장기전을 준비하는 것이다. 하지만, 금리인상이 예상되면서 갭투자가 많은 다주택자들에게 주담대출이 큰 부담이 아닐 수 없다.

 

 

 

하지만 정부는 고강도 규제에 이어 다주택자들을 임대사업자 등록을 유도하기 위하여 구체적인 주거복지로드맵을 발표할 게획이라고 한다. 정부 10월 고강도 규제로 현재는 다주택자들이 기로에 서서 정부의 구체적인 계획을 기다리며 관망하며 냉정해 지고 있다. 다음달 예고될 주거복지 로드맵을 지켜보고 결정하는 분위기가 강하다. 임대사업자를 위한 세제 및 건강보험료 인하 등 다주택자를 위한 혜택을 내놓으면 출구전략을 모색할 것이라는 전망도 있다.

 

내달 발표 예상되는 정부의 주거복지 로드맵에는 임대주택 공급, 임대차보호법 개정안, 다주택자 임대사업자 등록 위주의 내용으로 발표될 것으로 예상된다.

 

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